本報(bào)記者 王金偉
核心提示
2009年，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布，在全國受理消費(fèi)者投訴的案例中，房屋建材類投訴有3萬余件，物業(yè)服務(wù)投訴呈上升趨勢(shì)。值此3·15國際消費(fèi)者權(quán)益日到來之際，本報(bào)篩選部分物管糾紛事例進(jìn)行評(píng)析，希望業(yè)主增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，避免雙方糾紛的發(fā)生。
業(yè)主裝修押金退還難
市民陳先生在裝修新房時(shí)向房地產(chǎn)公司繳納了1000元裝修押金。新房裝修完畢后，房地產(chǎn)公司卻以與物業(yè)公司簽有前期物業(yè)服務(wù)合同為由，讓陳先生向物業(yè)公司索要，而物業(yè)公司稱房地產(chǎn)公司尚未向其足額支付裝修押金，拒絕支付押金。隨后，陳先生將房地產(chǎn)公司訴至法院。
根據(jù)我市房管部門的相關(guān)解釋：裝修保證金（押金）是向裝飾裝修企業(yè)收取用于加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益的押金，待裝修工程結(jié)束，經(jīng)驗(yàn)收合格后將全額退還。
關(guān)于房屋裝修的問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條明確規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。很明顯，業(yè)主對(duì)于裝修事宜只需履行告知物業(yè)的義務(wù)，不需繳納任何費(fèi)用。
物業(yè)撤離后垃圾遍地
位于北環(huán)路附近某居民小區(qū)，由集體自建房和公司開發(fā)房兩部分組成，該小區(qū)自從被物業(yè)公司接管后，因?yàn)楣芾韱栴}雙方矛盾不斷，以致根本收不齊物業(yè)費(fèi)，加上雙方有很多利益糾紛和沖突，物業(yè)公司突然撤離，致使小區(qū)長時(shí)間無人管理，小區(qū)內(nèi)垃圾遍地，荒草叢生。
收繳物業(yè)費(fèi)為什么這么難？據(jù)了解，當(dāng)前的許多物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在著紛繁復(fù)雜的關(guān)系，一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能遭受池魚之殃。
一位物業(yè)公司管理者的話頗具代表性：“按正常的市場交易規(guī)則，物業(yè)公司想掙錢，就得按照當(dāng)初的合同約定誠實(shí)地向業(yè)主提供各種服務(wù)。業(yè)主如果對(duì)其服務(wù)不滿意，也完全有權(quán)按照法定條件解除合同。但現(xiàn)實(shí)的情況是，業(yè)主購房時(shí)的前期物業(yè)合同已帶有強(qiáng)賣性質(zhì)，因?yàn)樗情_發(fā)商指定給業(yè)主的，業(yè)主在買房子的時(shí)候只能無條件接受，之后業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛則不可避免�！�
眾說紛紜看物管
針對(duì)業(yè)主和物業(yè)的糾紛，各地以成立業(yè)主委員會(huì)的辦法加以解決。其實(shí)成立業(yè)主委員會(huì)說來簡單，真正操作起來則困難重重�，F(xiàn)在的小區(qū)多是商品房，居民分散購買，構(gòu)成復(fù)雜，來自各個(gè)行業(yè)，如何召集起業(yè)主大會(huì)都是個(gè)問題。
對(duì)此，有市民認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)的成立還要政府出面（可以制定相關(guān)的法律法規(guī)），委托給街道辦事處或社區(qū)，把業(yè)主委員會(huì)成立起來，公開招標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司，簽訂公平詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)，構(gòu)建和諧小區(qū)。
但也有市民對(duì)此提出異議。首先，由政府通包通攬，從現(xiàn)實(shí)看不切實(shí)際；其次，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，公平自由的競爭環(huán)境更有利于企業(yè)自身的發(fā)展，有利于其提高服務(wù)水平；第三，對(duì)于業(yè)主來說，物業(yè)管理的市場化可以明確其在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位，充分行使業(yè)主作為住房所有者的所有權(quán)益與管理權(quán)益，享受高質(zhì)量的服務(wù)。
市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競爭，只有競爭，才能把物業(yè)管理推向一個(gè)更新的境地。
慎簽物管合同，避免發(fā)生糾紛
物業(yè)糾紛發(fā)生的原因很多，有專家認(rèn)為，法律滯后是其中之一。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》對(duì)解決物業(yè)與業(yè)主糾紛具有巨大現(xiàn)實(shí)意義。不過，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范問題，與《物權(quán)法》有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定相銜接的《物業(yè)管理?xiàng)l例》還需進(jìn)一步明確與細(xì)化，把一些原則性的規(guī)定變成可操作性的行政法規(guī)，更好地解決物業(yè)管理中的實(shí)際問題。
就目前實(shí)際情況，在業(yè)主和物業(yè)之間存在著一個(gè)最直接的約束手段，就是物業(yè)管理合同。而在實(shí)際運(yùn)行中，這個(gè)最能體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)機(jī)構(gòu)雙方權(quán)利義務(wù)的文本，卻往往被束之高閣。
據(jù)了解，很多新入戶的業(yè)主在與物業(yè)簽署合同時(shí)，并不仔細(xì)閱讀條款，覺得只是走個(gè)過場，順利拿到鑰匙就萬事大吉了。個(gè)別物業(yè)公司便鉆了這樣的空子，合同不規(guī)范、條款很含糊，為今后的物業(yè)糾紛埋下隱患。所以，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，要格外謹(jǐn)慎，細(xì)讀條款，盡量避免日后可能發(fā)生的糾紛。
