房地產(chǎn)新模式下：制度突破是破局關(guān)鍵
□秦 秦
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更新時(shí)間：2025/8/25 11:01:40 來(lái)源：焦作日?qǐng)?bào)
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自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式”以來(lái)，經(jīng)過(guò)數(shù)年實(shí)踐，相關(guān)基礎(chǔ)性制度建設(shè)已取得階段性成果。2025年，隨著政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)深度調(diào)整，這一模式的框架愈發(fā)清晰——既在供需兩端、城市更新、產(chǎn)品升級(jí)等領(lǐng)域形成了具體路徑，也在實(shí)踐中顯現(xiàn)出積極成效，但要實(shí)現(xiàn)全面成熟，仍需在制度層面持續(xù)完善。
錨定方向，以“穩(wěn)”為基。2025年政府工作報(bào)告將“穩(wěn)住樓市股市”納入總體要求，明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為全年政策定下基調(diào)。
需求端松綁與激勵(lì)并舉，釋放合理需求。需求端的核心策略是“因城施策調(diào)減限制性措施”，通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻、激活改善需求穩(wěn)市場(chǎng)。2024年，多地已率先突破，2025年，政策力度進(jìn)一步加大：核心城市計(jì)劃優(yōu)化限購(gòu)政策，重點(diǎn)城市降低落戶門(mén)檻；同時(shí)，“以舊換新”、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策優(yōu)化、房貸利率及交易費(fèi)下調(diào)等組合拳密集出臺(tái)。這些措施直接降低了購(gòu)房成本，有效釋放了觀望需求。今年年初以來(lái)，重點(diǎn)城市成交量已顯著回升，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。
供給端“優(yōu)化增量+盤(pán)活存量”，平衡供需關(guān)系。供給端的主線是“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”，通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)與存量資源，緩解供需矛盾。在增量調(diào)控上，2025年政策明確“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”：庫(kù)存過(guò)高的城市縮減甚至?xí)和Ｍ恋爻鲎�，避免供需失衡；同時(shí)，順應(yīng)改善型需求，加大核心地塊供應(yīng)，并優(yōu)化城市功能性用地，推動(dòng)產(chǎn)城融合。這一調(diào)整既吸收了2024年土地市場(chǎng)波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，也更貼合市場(chǎng)真實(shí)需求。
存量盤(pán)活上，“收購(gòu)存量商品房”成為突破口。2025年政策賦予城市政府更大自主權(quán)，允許其在收購(gòu)主體、價(jià)格、用途等方面靈活操作。這一突破解決了此前存量房收儲(chǔ)的實(shí)操難點(diǎn)，加速了存量土地與房產(chǎn)的盤(pán)活，對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)形成直接支撐。
城市更新，從“拆建”到“運(yùn)營(yíng)”，激活空間價(jià)值。城市更新是新模式的關(guān)鍵實(shí)踐領(lǐng)域，2025年推進(jìn)力度顯著加大。以廣州羅沖圍城中村改造的“運(yùn)營(yíng)前置+整租模式”為代表，各地正探索更可持續(xù)的更新路徑——不僅改善居民居住條件，更通過(guò)空間重構(gòu)挖掘潛在購(gòu)房需求，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接拉動(dòng)。
產(chǎn)品升級(jí)，從“有房住”到“住好房”，引領(lǐng)品質(zhì)革命。住房產(chǎn)品供給格局也在向“高品質(zhì)”轉(zhuǎn)型。2024年四季度起，房企已開(kāi)始探索第四代住宅，通過(guò)增加架空層、拓寬陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)落實(shí)“好房子”理念。2025年，“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，住建部明確從三方面推進(jìn)：編制建設(shè)指南、修訂住宅項(xiàng)目規(guī)范、提高層高等標(biāo)準(zhǔn)。這一導(dǎo)向?qū)⒌贡品科筇嵘a(chǎn)品力，更好滿足群眾對(duì)“住有所居、住有宜居”的需求。
2025年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式已在供需調(diào)控、城市更新、產(chǎn)品升級(jí)等領(lǐng)域搭建起重要基礎(chǔ)，市場(chǎng)也呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極信號(hào)。但要實(shí)現(xiàn)模式的全面成熟，還需在金融財(cái)稅、土地等制度層面持續(xù)突破，以更精準(zhǔn)的政策支撐，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“高速增長(zhǎng)”向“高質(zhì)量發(fā)展”平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
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自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式”以來(lái)，經(jīng)過(guò)數(shù)年實(shí)踐，相關(guān)基礎(chǔ)性制度建設(shè)已取得階段性成果。2025年，隨著政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)深度調(diào)整，這一模式的框架愈發(fā)清晰——既在供需兩端、城市更新、產(chǎn)品升級(jí)等領(lǐng)域形成了具體路徑，也在實(shí)踐中顯現(xiàn)出積極成效，但要實(shí)現(xiàn)全面成熟，仍需在制度層面持續(xù)完善。
錨定方向，以“穩(wěn)”為基。2025年政府工作報(bào)告將“穩(wěn)住樓市股市”納入總體要求，明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為全年政策定下基調(diào)。
需求端松綁與激勵(lì)并舉，釋放合理需求。需求端的核心策略是“因城施策調(diào)減限制性措施”，通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻、激活改善需求穩(wěn)市場(chǎng)。2024年，多地已率先突破，2025年，政策力度進(jìn)一步加大：核心城市計(jì)劃優(yōu)化限購(gòu)政策，重點(diǎn)城市降低落戶門(mén)檻；同時(shí)，“以舊換新”、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策優(yōu)化、房貸利率及交易費(fèi)下調(diào)等組合拳密集出臺(tái)。這些措施直接降低了購(gòu)房成本，有效釋放了觀望需求。今年年初以來(lái)，重點(diǎn)城市成交量已顯著回升，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。
供給端“優(yōu)化增量+盤(pán)活存量”，平衡供需關(guān)系。供給端的主線是“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”，通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)與存量資源，緩解供需矛盾。在增量調(diào)控上，2025年政策明確“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”：庫(kù)存過(guò)高的城市縮減甚至?xí)和Ｍ恋爻鲎�，避免供需失衡；同時(shí)，順應(yīng)改善型需求，加大核心地塊供應(yīng)，并優(yōu)化城市功能性用地，推動(dòng)產(chǎn)城融合。這一調(diào)整既吸收了2024年土地市場(chǎng)波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，也更貼合市場(chǎng)真實(shí)需求。
存量盤(pán)活上，“收購(gòu)存量商品房”成為突破口。2025年政策賦予城市政府更大自主權(quán)，允許其在收購(gòu)主體、價(jià)格、用途等方面靈活操作。這一突破解決了此前存量房收儲(chǔ)的實(shí)操難點(diǎn)，加速了存量土地與房產(chǎn)的盤(pán)活，對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)形成直接支撐。
城市更新，從“拆建”到“運(yùn)營(yíng)”，激活空間價(jià)值。城市更新是新模式的關(guān)鍵實(shí)踐領(lǐng)域，2025年推進(jìn)力度顯著加大。以廣州羅沖圍城中村改造的“運(yùn)營(yíng)前置+整租模式”為代表，各地正探索更可持續(xù)的更新路徑——不僅改善居民居住條件，更通過(guò)空間重構(gòu)挖掘潛在購(gòu)房需求，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接拉動(dòng)。
產(chǎn)品升級(jí)，從“有房住”到“住好房”，引領(lǐng)品質(zhì)革命。住房產(chǎn)品供給格局也在向“高品質(zhì)”轉(zhuǎn)型。2024年四季度起，房企已開(kāi)始探索第四代住宅，通過(guò)增加架空層、拓寬陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)落實(shí)“好房子”理念。2025年，“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，住建部明確從三方面推進(jìn)：編制建設(shè)指南、修訂住宅項(xiàng)目規(guī)范、提高層高等標(biāo)準(zhǔn)。這一導(dǎo)向?qū)⒌贡品科筇嵘a(chǎn)品力，更好滿足群眾對(duì)“住有所居、住有宜居”的需求。
2025年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式已在供需調(diào)控、城市更新、產(chǎn)品升級(jí)等領(lǐng)域搭建起重要基礎(chǔ)，市場(chǎng)也呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極信號(hào)。但要實(shí)現(xiàn)模式的全面成熟，還需在金融財(cái)稅、土地等制度層面持續(xù)突破，以更精準(zhǔn)的政策支撐，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“高速增長(zhǎng)”向“高質(zhì)量發(fā)展”平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
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